Hâlihazırda Türk yargısının iş yükünün ciddi bir kısmını oluşturan ve pek çok kişinin iştigal olduğu kira uyuşmazlıkları bu süreçte ciddi bir ivme kazandı.
Bir tarafta mevcut kira bedelinin oransal olarak çok üzerinde kira talepleri ile karşı karşıya kalan kiracılar, diğer tarafta ise kira geliri ile geçim idame eden ve enflasyonun altında kalan kira gelirini arttırmaya çalışan ev sahipleri. Bu tür bir uyuşmazlıkta değerlendirilmesi gereken ilk husus kira sözleşmeleridir.
Kira ilişkisinin kapsamı, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükler ile kira ilişkisi sebebiyle ortaya çıkan bir kısım olgular; kira sözleşmesi ile düzenlenmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 298 ve devamı maddelerinde kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olduğundan aksi yöndeki hükümler geçersiz olacaktır. Bu doğrultuda kira sözleşmesi düzenlenirken, kanunun çizdiği sınırlar dahilinde, tarafların iradeleri doğrultusunda düzenlemeler yapılabilmektedir.
Öncelikle belirtmemiz gerekir ki kira sözleşmeleri her ne kadar “basit” ve “kırtasiyeden temin edilebilecek” nitelikte görülse de uzun süren ve kira sözleşmesinin her iki tarafını da olumsuz yönde etkileyen kira davalarının birçoğuna yanlış hazırlanmış ve matbu olarak doldurulan bu kira sözleşmeler neden olmaktadır.
Kira sözleşmelerinde; kira bedeli, kiralamaya ilişkin süre, artış oranı, depozito, kullanım amacı, kiralananda değişiklik, alt kira, giderler ve aidat, ceza koşulu ve muacceliyet, teslim tutanağı, tahliye taahhütnamesi, depozitonun iadesine ilişkin faiz ve teslime ilişkin hususlar dikkat edilmesi gerekenler arasındadır. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması kanuni bir zorunluluk değildir. Ancak olası bir uyuşmazlık halinde yazılı kira sözleşmesi ispat kolaylığı açısından elzem niteliktedir. Bu kapsamda kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması önerilmektedir.
Kırtasiyelerden temin edilen şablon kira sözleşmelerinde kira artış oranları ile ilgili hataya düşülen durumlara rastlanmaktadır. Söz gelimi her ne kadar halk arasında sıkça kullanılan bir kelime olsa da “enflasyon” kelimesinin hukuki olarak net bir karşılığı yoktur. TÜİK’in açıklamış olduğu enflasyon verileri üretici fiyat endeksi, tüketici fiyat endeksi, inşaat maliyet endeksi gibi birçok alt başlığa ayrılmaktadır. Yani sözleşmede “enflasyon” oranında artış yapılacağı maddesi olması halinde TÜİK tarafından açıklanan hangi enflasyon oranının esas alınacağı belli olmayacağından artış maddesi geçersiz olacaktır. Yargıtay’ın bu hususta birçok kararı bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin artışına ilişkin hükümler açık ve net olmalıdır bu sebeple her iki taraf açısından da kanuni sınırlara uygun iradelerini düzgün yansıtan sözleşmeler imzalanması doğru olacaktır.
Maktu sözleşmelerde yaşanılan sorunlar arasında matbu sözleşmenin doldurulmamasından kaynaklı ortaya çıkan bir hata olan ve “TÜFE veya %... oranında” artışı öngören sözleşme maddesidir. Bu madde de matbu sözleşmelerde görülen ve hukuki olarak artış oranının geçersiz olmasına sebebiyet veren durumlardan birini oluşturmaktadır. Matbu olarak alınan sözleşmelerde daha sonra doldurulmak üzere boş bırakılan %... kısmı zaten öncesinde TÜFE yazıyor olması sebebiyle “Boş bırakalım, TÜFE geçerli olur.” düşüncesiyle doldurulmamakta ve bu husus artış maddesinin geçerli olmasına engel olmaktadır.
Maktu sözleşmelerde yer alan ve sıkça kafa karıştıran bir husus olan TEFE kelimesinin hukuki bir mahiyeti olup olmadığıdır. TEFE kelimesi TÜİK’in güncel kullanımda ÜFE olarak kullanmış olduğu Üretici Fiyat Endeksi tabirinin eski adıdır. Özellikle 2019 önceki dönem sözleşmelerinde sıkça görülmekte olan “TEFE+TÜFE/2” formülü de 01.01.2019 tarihi itibari ile geçersiz hale gelmiştir. Her ne kadar bir kira sözleşmesinde artış oranı olarak bu formül yazılsa da güncel de TÜFE oranını geçtiği için geçersiz kabul edilecektir.
Kanun kira bedelinin arttırılabileceği en üst sınırı TÜFE oranı ile belirlemiş olsa da herhangi bir alt sınırdan bahsetmemiştir. Kira artış oranının hatalı belirtildiği sözleşmelerde artış oranı hiç belirlenmemiş kabul edilir ve yeni dönem kirasının belirlenmesinde mağduriyete sebep olabilir.
Uygulamada çok sıradan görünen ve sözlü olarak bile gerçekleştirilen kira ilişkileri daha sonraki süreçte uzun yıllar çözülemeyen davalara dönüşebilmektedir. Taraflar kira sözleşmelerine abonelik işlemlerini halletmek için yerine getirilen bir formalite olarak baksalar da kira sözleşmeleri kaynaklı uyuşmazlıkları önlemek yahut ispat kolaylığı sağlamak açısından aslında ehemmiyeti oldukça yüksek hukuki işlemlerdir. Bu sebeple bu süreçte şablon sözleşmeler yerine üzerinde çalışılmış taraf iradelerini doğru yansıtan kira sözleşmeleri imzalanmalıdır.