Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sistemi nasıl işleyecek?

Kira arabuluculuğu, önceleri ihtiyari iken 7. Yargı Paketi ile 2023'te zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmaktadır. Ülkemizde 14 Kasım 2013 tarihinden itibaren ihtiyari arabuluculuk müessesi uygulanmaktadır. Bu sürede yaklaşık 963,990 tane dosyada arabuluculuk görevlendirmesi yapılmış olup %99’u anlaşma ile sonuçlanmıştır.

Türk Hukuku’nda zorunlu arabuluculuk istisnai bir kurumdur dolayısıyla yalnızca kanunda öngörülen hallerde uygulanmaktadır. Kanunda ticari uyuşmazlıklar, işçi işveren uyuşmazlıkları ve tüketici uyuşmazlıkları sınırlayıcı olarak sayılmak suretiyle zorunlu arabuluculuk kapsamında tutulmaktadır.

Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu diye bakıldığında, bu davalar bakımından kural olarak dava şartı arabuluculuk söz konusu olmamaktadır. Nitekim, kanunda zorunlu arabuluculuk kapsamında sayılmamaktadır.

Ancak, Adalet Bakanlığı ve Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından sık sık yapılan açıklamalar ile kira uyuşmazlıklarının tamamı bakımından zorunlu arabuluculuk müessesinin kabul edileceği ifade edilmektedir. Bu nedenle önümüzdeki günlerde, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar ve kira alacağı için arabuluculuk dava şartı düzenlenmesi beklenmektedir.

Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında yer almamaktadır. Taraflar, tahliye davası arabuluculuk başvurusunda bulunmak isterler ise ihtiyari arabuluculuk söz konusu olmaktadır.

Kiraya veren, kiracı, malik, paydaşlar ve intifa hakkı sahibi arabuluculuk başvurusunda bulunabilmektedir. İhtiyari arabuluculuk olmasından ötürü süre sınırı öngörülmemektedir. Süreç tarafların anlaşması ile sonuçlandığı takdirde, taraflar mahkemeden anlaşma belgesinin icra edilmesine ilişkin şerh almak suretiyle belgeye ilam niteliği kazandırmaktadır.

Kira alacağı zorunlu arabuluculuk kapsamında öngörülen uyuşmazlıklar arasında yer almamaktadır. Kira alacağının kaynağı kira sözleşmesinin niteliği ticari olmadıkça arabuluculuk başvurusunda bulunulmaksızın dava açılması mümkündür. Dolayısıyla kira alacağı arabuluculuk dava şartı olarak görülmemektedir.

Kira sözleşmesi arabuluculuk konusu yapılmak istendiği takdirde ihtiyari arabuluculuk prosedürü gerçekleştirilmektedir.

TTK m. 4 gereği uyuşmazlığın her iki tarafın da ticari işletmesini ilgilendirdiği durumlarda söz konusu dava “nispi ticari dava” sayılmaktadır.

Dolayısıyla, kira sözleşmesinin taraflarının her ikisinin de ticari işletme olması durumunda uyuşmazlık ticari dava sayılmaktadır.

TTK m. 5/A gereği ticari davalar bakımından zorunlu arabuluculuk öngörülmekte olduğundan tacirler arası kira sözleşmesi arabuluculuk dava şartı kapsamında yer almaktadır.

Kira arabuluculuğu bakımından yapılacak başvuru ihtiyari arabuluculuk prosedürüne ilişkin olmaktadır. İhtiyari arabuluculuk başvurusu belirli aşamalardan oluşmaktadır. Bu aşamalar şu şekildedir:

Arabuluculuk ücretleri Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre belirlenmektedir. 2 taraflı ihtilaflarda uygulanacak ücret anlaşma olmaması halinde 860 TL + KDV, anlaşma olması halinde ilk 100,000 TL için en az 860 TL + KDV olmak üzere %6'dır. 

Arabuluculuk, bir uyuşmazlığın tarafı olan kimselerin tarafsız ve uzman bir üçüncü kişi hakemliğinde dava açılmadan önce yahut dava açıldıktan sonra başvurdukları bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Uyuşmazlığın hızlı, mahkeme dışı ve kesin bir şekilde çözümlenmesini amaçlamaktadır.

Arabuluculuk, ancak tarafların üzerinde serbestçe tasarruf etme imkanının bulunduğu iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıkları bakımından uygulanmaktadır.

Türk Hukuku’nda arabuluculuk, kural olarak isteğe bağlı olarak başvurulan bir müessesedir. Ancak kanun, birtakım hallerde arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılmaktadır. Buna göre arabuluculuk “ihtiyari arabuluculuk” ve “zorunlu arabuluculuk” olarak ikiye ayrılmaktadır.

Zorunlu arabuluculuk, kanunda sınırlı olarak sayılan uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvurunun zorunlu olarak öngörüldüğü durumlarda söz konusu olmaktadır.

Zorunlu arabuluculuk öngörüldüğü hallerde arabulucuya başvuru dava şartı olarak sayılmaktadır. Nitekim, arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilmektedir.  

Zorunlu arabuluculuk üç tür uyuşmazlık bakımından dava şartı olarak kabul edilmektedir. Buna göre;

a) Ticari Uyuşmazlıkları

Ticari uyuşmazlıklarda 01/01/2019 tarihinden itibaren, zorunlu arabuluculuk dava şartı olarak kabul edilmektedir.

TTK m. 5/A hükmü uyarınca TTK m. 4 ile öngörülen davalarda ve diğer kanunlarda ticari dava olarak kabul edilen davalar bakımından arabuluculuk zorunludur.

b) İş Uyuşmazlıkları

İş uyuşmazlıklarında 01/01/2018 tarihinden itibaren dava şartı olarak kabul edilmektedir. İş Mahkemeleri Kanunu m. 3 gereği iş hukukunda zorunlu arabuluculuk dava şartı olarak kabul edilmektedir.

c) Tüketici Uyuşmazlıkları

Tüketici uyuşmazlıklarında 28/07/2020 tarihinden itibaren dava şartı olarak kabul edilmektedir.

TKHK m. 73/A ile tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmektedir. Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklar bakımından zorunlu arabuluculuğa istisna getirilmektedir:

İtirazın iptali davaları bakımından kira ihtilaflarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bir davanın zorunlu arabuluculuk kapsamında olup olmadığını, itiraza konu olan hukuki ilişkinin esası belirlemektedir. Kira ilişkisi kapsamında görülen sulh hukuk itirazın iptali arabuluculuk dava şartına tabi olmamaktadır.