Daha önce yeni yasa ile ‘Ön Ödemeli Konut Satışları’nda tüketicilere tanınan haklardan bahsetmiş idik. Bu haklardan mahrum kalmamak için müteahhitlerin kooperatif üzerinden yaptığı satışlara dikkat çekmiş ve bu şekilde yapılan satışlarda tüketicileri bekleyen risklere dikkat çekeceğimizi belirtmiştik.
Müteahhit firmaların kooperatif kurarak konut satışı yaptıkları bilinmeyen bir şey değil… Bu konuda bir çok mağduriyet yaşandı, yaşanmaya devam ediyor.
Ancak, tüketicilerin aynı anda hem müteahhit firma ile sözleşme imzalayıp hem de bu konutların üretimi ile ilgili kurulmuş olan kooperatife ortak kaydedilmesinin birçok mahzurlu yönü var.
Müteahhit; adından da anlaşılacağı gibi taahhüt etme ehliyetine sahip yani taahhüt edebilen kişidir. Ne yapar müteahhit? Ödediğiniz/ödemeyi taahhüt ettiğiniz paranın karşılığı olarak size ne vereceğini yazılı bir sözleşme ile taahhüt eder ve artık bu taahhüt onu bağlar. Yani, konut sahibi olmak için sadece bir müteahhit ile sözleşme yapmışsanız, sözleşmede yazılı şartları müteahhitten isteyebilir bu şartlar yerine getirilmediği takdirde tüketici yasasının korumasından da yararlanarak icrasını sağlayabilirsiniz.
Ancak eğer müteahhit kooperatif kurarak sizi ortak yapmışsa ve böylelikle kooperatif üzerinden size konut üretecekse, bu takdirde çözülmesi zor bir sarmalın içine girmişsiniz demektir. Çünkü, kooperatif ile kooperatif ortağı arasındaki ilişki ile müteahhit-tüketici arasındaki ilişkiden oldukça farklıdır. Ortak ile Kooperatif arasındaki ilişki satıcı-tüketici ilişkisi olmadığından ortaklar yaşadıkları uyuşmazlığı tüketici yasasından faydalanarak çözme şansına sahip değildirler.
Ancak olayın vehameti bununla sınırlı değildir, ne yazık ki. Çünkü, konu yasal mecralara taşındığında yakasına yapışacak bir muhattap bulamazsınız. Müteahhidi muhattab kabul edip dava açtığınızda müteahhid “bu kişi kooperatif ortağıdır, muhattabı yönetim kuruludur” deyip olaydan sıyrılabilir, kooperatifi muhattap alarak dava açmaya kalktığınızda ise bu kez ‘ben müteahhidim, konunun muhattabı kooperatif bir tüzel kişiliğidir.’ Deyip burdan da sıyrılabilir, siz de iki cami arasında beynamaz kalabilirsiniz…
Peki, Müteahhitler neden kooperatif kurup kooperatif üzerinden konut satmaya çalışıyorlar?
Elbette bunun bir çok nedeni var:
* Kooperatifler KDV istisnasına sahiptirler, üst birliklere üye olan kooperatifler mal alımlarında KDV ödemezler. Bu da konut maliyetlerinde müteahhide önemli bir avantaj sağlar.
* İmar Kanunu, uygulamada kooperatiflere pozitif ayrımcılık yapıyor. Örneğin müteahhidin 20 konut yapabileceği bir arsaya bir kooperatif 22 daire yapabiliyor. Böylece kooperatif üzerinden işlem yapan müteahhit buradan %10’luk bir avantaj sağlamış oluyor.
* Müteahit kooperatif üzerinden taahhüt verdiği için, Verilen taahhüt bağlayıcı olmuyor. Vatandaşlar verilen taahhüdü talep ettiklerinde, karşılarına ‘1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’ çıkıyor.
* En önemlisi de, ‘kooperatif-ortak’ ilişkisi bir ‘Alıcı-Satıcı’ ya da ‘satıcı-tüketici’ ilişkisi olmadığından vatandaşlarımız tüketici yasasının tüketicilere tanıdığı haklardan faydalanamıyorlar.
Kooperatife ortaklığı olmadan bir müteahhit firmayla sözleşme imzalayan tüketiciler bir önceki yazımızda saydığımız tüm haklardan faydalanabilirler. Ancak, Kooperatif kuran ve tüketiciyi kooperatif ortaklığı üzerinden konut sahibi yapmaya çalışan müteahhitlerle sözleşme imzalamışlarsa tüketici yasasnın kendilerine tanıdığı tüm haklardan feragat etmiş olurlar. Bir çok riski üstlendikleri gibi, tüm haklarını müteahhidin insafına terk etmiş olurlar.
Tüketici ne yapmalı?
Konut sahibi olmak isteyen Tüketicilerimizin önünde iki farklı seçenek var:
* Kooperatif kurarak ya da kurulmuş bir kooperatife ortak olarak konut sahibi olabilirler. Bu takdirde gerek vergi mevzuatının, gerekse imar yasasının kooperatiflere tanıdığı haklardan faydalanarak iyi yönetici seçme becerisi gösterebilirlerse çok ucuza konut sahibi olabilirler.
* Henüz işin en başında, kaç lira ödeyeceklerini, evi ne zaman teslim alacaklarını bildikleri bir yolu tercih ederek Ön Ödemeli Konut Satışı yapan müteahhitlerle sözleşme imzalayabilir böylelikle tüketici yasasının korumasından faydalanabilirler.
Kendileri münferiden bir konut yapmayacaklarsa ya da bitmiş bir konutu satın almayacaklarsa vatandaşlarımız için konut sahibi olmanın üçüncü bir yolu yoktur.
Dikkat! Hem müteahhitlik hem de kooperatifçilik bir arada olamaz!
Uyanık müteahhitlerce önümüze getirilen ‘kooperatife ortak olma yolu’ uydurma bir yoldur. Bu yol, tüketicinin tüm hakların ellerinden alındığı, ancak müteahhidin ise kooperatiflere tanınan avantajlardan sonuna kadar faydalandığı müteahhitlerce inşa edilmiş uydurma bir yoldur. Bu yolla, yasaların; kooperatiflere tanıdığı özel haklar, kooperatif ortakları lehine getirdiği tüm avantajlar müteahhide transfer edilmiş olmaktadır.
Maraş Pusula Haber - www.maraspusula.com / Yazar,
